Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les déficiences, pour être admissibles à une couverture de garantie, doivent notamment être dénoncées à l’administrateur dans un délai raisonnable. Exit les déficiences dénoncées hors délai ?
Nous savons déjà que la jurisprudence considère qu’un délai raisonnable se situe habituellement dans une fourchette ne devant pas dépasser six mois à un an de la connaissance de la situation, le tout selon certaines circonstances1.
Le Règlement est une disposition obligatoire s’inscrivant dans un but de protection du public, comme quoi dans certaines situations, par exemple la faillite de l’entrepreneur, il s’agit de la seule possibilité qui s’offre aux bénéficiaires d’être indemnisés.
Aussi, afin de s’assurer que la garantie démarre du bon pied, que les bénéficiaires ont pleine connaissance de la couverture de la garantie et que la garantie est appliquée rapidement, le Législateur a indiqué au Règlement une liste d’obligations devant être respectées par l’entrepreneur et l’administrateur. Si ces obligations ne sont pas respectées par l’entrepreneur ou l’administrateur, ils ne peuvent faire appel au non-respect d’un délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie par le bénéficiaire, à moins d’être en mesure de démontrer que ce manquement aux obligations n’a eu aucune incidence sur le non-respect du délai de la part du bénéficiaire ou que le délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie ne soit échu depuis plus d’un an2. Voici quelques-unes des obligations à respecter :
- Avant la réception du bâtiment, l’entrepreneur doit tenir une inspection conjointe avec le bénéficiaire (et la personne de son choix s’il le désire). Dans le cas d’une inspection des parties communes, l’inspection doit être effectuée conjointement par l’entrepreneur, le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires et ce dernier. Dans tous les cas, l’inspection se déroule à partir d’une liste préétablie d’éléments à vérifier fournie par l’administrateur3;
- Le contrat de garantie doit respecter les exigences prévues au Règlement et le bénéficiaire doit en recevoir une copie4;
- L’administrateur doit transmettre au bénéficiaire, dès la réception de la demande d’enregistrement du bâtiment ou, dès que le bénéficiaire est connu, le document explicatif sur l’application Règlement préparé par la Régie du bâtiment5;
- L’administrateur est tenu au respect de certains délais dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie6.
Bref, dans certaines situations, une réclamation qui n’a pas été formulée dans un délai raisonnable peut tout de même être admissible à une couverture de garantie si un manquement à certaines obligations est démontré.
Au surplus, afin d’accroître la protection des bénéficiaires, il n’est pas possible d’opposer le non-respect d’un délai à un bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d’établir que celui-ci a été amené à outrepasser ce délai à la suite de représentations de l’entrepreneur ou de l’administrateur. Par exemple, un délai HABITATIONjugé habituellement déraisonnable ne sera pas considéré comme tel si la preuve est faite que les promesses d’interventions futures de l’entrepreneur ont retardé la dénonciation.
Dans ces circonstances, autant l’entrepreneur que l’administrateur doivent s’assurer de respecter les exigences du Règlement afin d’éviter le prolongement des délais de recours ou de mise en oeuvre de la garantie. Cela passe nécessairement par la connaissance de ces exigences, mais aussi par la capacité d’en démontrer le respect, notamment en conservant des écrits lorsque requis.
LE SAVIEZ-VOUS ?
La garantie d’un plan bénéficie à tout acquéreur subséquent pour le terme qui reste à courir à la garantie.
1 Voir notamment à cet effet l’article : Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs – Délai raisonnable, publié le 9 mars 2016 sur ACQConstruire.
2 Articles 19.1 et 33 du Règlement.
3 Article 17 du Règlement.
4 Articles 132 à 137 du Règlement.
5 Article 69.1 du Règlement.
6 Articles 17, 17.1, 18, 33, 33.1 et 34 du Règlement.
