Le présent article s’adresse principalement aux promoteurs et constructeurs de projets immobiliers de condos par phase. Si vous prévoyez développer un tel projet, il est primordial de bien le planifier.
Comme vous le savez, les immeubles à condos comprenant 4 parties privatives superposées et moins sont assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Plusieurs types de copropriétés sont offerts aux entrepreneurs et/ou promoteurs qui veulent faire la construction par phase de plusieurs immeubles à condos. Choisir le type de copropriété, que ce soit horizontal, verticale ou un seul syndicat de copropriété peut avoir un impact majeur concernant l’application du Règlement sur les plans de garantie des bâtiments résidentiels neufs et ses périodes de couvertures de garanties prévues audit Règlement.
Une bonne planification juridique, par exemple de concert avec votre notaire, concernant les syndicats de copropriétés, est essentielle. Pour éviter que les mêmes périodes de garanties s’appliquent à l’ensemble des bâtiments d’un projet plutôt que chaque bâtiment puisse avoir sa propre période de garantie, il est essentiel de prendre toutes les précautions légales, surtout si les bâtiments sont construits sur plusieurs années.
Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une garantie pour malfaçon, vice caché et vice de construction qui peut aller jusqu’à 5 ans de la fin des travaux. Mais savez-vous que dans le cadre d’un projet de condos construit par phase, une mauvaise planification du type de copropriété ou mauvaise rédaction de la déclaration de copropriété peut faire en sorte qu’un bâtiment pourrait être couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour plus de 5 ans, même si ce dernier est construit au-delà de ce délai. En effet, le choix du type de copropriété pourrait faire en sorte que le premier bâtiment de la phase de condos serait couvert tant et aussi longtemps que la couverture de la garantie sur le dernier bâtiment construit dans la même phase n’est pas terminée.
Par exemple, un projet de 2 phases pour lequel la première phase de la construction s’est terminée en 2020 et la deuxième et dernière phase est construite en 2025, même s’il y a un écart de 5 ans entre la construction des 2 bâtiments, le premier bâtiment pourrait être couvert par la garantie pendant 10 ans !
En effet, bien que le Règlement prévoie une réception par bâtiment 1, le problème qui peut être rencontré lors de la construction de condos par phase, c’est la date de la perte du contrôle de l’entrepreneur sur le syndicat de copropriété. En effet, pour qu’une réception de bâtiment soit valable, le syndicat de copropriété ne doit plus être sous le contrôle de l’entrepreneur2.
Donc, selon la rédaction de la déclaration de copropriété (ou des déclarations de copropriété), un entrepreneur pourrait être tenu d’attendre que le projet soit construit et vendu à plus de 50 % pour faire la réception des bâtiments déjà construits, même si ceux-ci ont plus de 5 ans, parce que dans les faits, il a toujours le contrôle de plus de 50 % des votes au syndicat de copropriété, donc toujours en contrôle du syndicat de copropriété.
Comme nous pouvons le constater, ces impacts sont majeurs pour ce type de projet pour un entrepreneur. Nous vous recommandons donc de consulter un avocat spécialisé en plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui vous conseillera concernant votre choix de type de syndicat avant que votre notaire rédige les déclarations de copropriété.
- Art. 25, Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, chapitre B-1.1,r.8.
- 2. Art .25, Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, chapitre B-1.1,r.8.
